【民法小课堂】解密居住权

　　居住权顾名思义，就是以居住为主观目的，对他人的住房及附属设施，享有占有、使用的权利。居住权是用益物权的一种，具有一定的人役权性质。《中华人民共和国民法典》 物权编中新增了居住权制度，对该权利的主体、客体、设立、消灭以及权利的保护和限制等具体问题作出了规定，对于解决我国人口众多、住房资源紧张等问题具有重要的现实意义。《民法典》第366条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

　　二、居住权的特点

　　我国在《民法典》中设立居住权旨在促进房屋利用形式的多元化，保障弱势群体的居住利益。居住权与房屋租赁虽然表面上都是占有、使用他人的房屋，但是二者却具有本质上的区别。第一，租赁权属于债权，而居住权属于物权，具有优先效力，经登记设立后可以对抗第三人。第二，租赁合同属于有偿合同，承租人需要按照合同约定支付租金，而居住权通常为无偿设立，除非双方另有约定。第三，房屋租赁的期限不得超过二十年，而居住权的期限并无法律规定限制。第四，房屋租赁自双方签订房屋租赁合同后生效，而设立居住权则应当办理设立登记，居住权自登记时设立。第五，居住权具有一定的人身依附属性，因此居住权不得转让、继承，且设立居住权的住宅原则上不允许出租。

　　三、检察官提示

　　在《民法典》中增设居住权顺应了时代的新发展、新变化、新要求，为切实保障人民权益、提升住房品质提供了必要的法律保障。在设立居住权时，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，此外，还应当向登记机构申请居住权登记，确保居住权成功设立。